نسبت قیمت زمین به مسکن کاهشی شد

شاخص «قیمت پیشنهادی» زمین که به‌صورت فصلی سنجش می‌شود از «ثبات نسبی» قیمت ملک کلنگی در تهران حکایت دارد. اما همزمان، شاخص «شامخ ساختمان» طی ۱۰ماه اول۱۴۰۳، رکود تورمی در این بخش را نشان می‌دهد. بررسی‌ها درباره این دوگانگی، گسل فعال تورم مسکن را «مصالح ساختمانی» معرفی می‌کند.
تورم مصالح ساختمانی تبدیل به موتور شتاب‌‌‌دهنده قیمت مسکن در کشور شده است.

اگرچه همچنان بخش عمده‌‌‌ای از هزینه ساخت مسکن در کشور و به خصوص شهرهای بزرگ مربوط به تامین زمین می‌شود؛ اما از ابتدای امسال از شتاب رشد نرخ زمین کاسته شده و در این زمان رشد مستمر بهای مصالح ساختمانی، گسل فعال تورم مسکن است. نسبت متوسط قیمت هر متر مربع زمین به هر متر مربع ساختمان در شهر تهران از ۲ در تابستان به ۱.۸ در پاییز رسید؛ این موضوع موید کاهش اثرگذاری فاکتور قیمت زمین در قیمت تمام شده ساختمان است. در این شرایط صعود شاخص قیمت مصالح ساختمانی به رکورد ۱۹ ماه اخیر خود و اعلام شاخص مصالح ساختمانی بالاتر از شاخص قیمت تمام‌شده از التهاب در بازار مصالح حکایت دارد. این التهاب نتیجه کاهش اجباری تولید به دلیل محدودیت انرژی و رشد هزینه با حمایت سیگنال ارزی و تورمی بوده و نتیجه آن در رشد تورم مسکن منعکس می‌شود.

شامخ صنعت ساختمان برای دی ماه امسال به شکل تعدیل نشده فصلی برابر ۴۴.۳۴ واحد یعنی در فاز رکود(کمتر از سطح ۵۰ واحدی) اعلام شد؛ این شاخص به شکل تعدیل شده فصلی نیز برابر ۴۶.۸۵ واحد بود. بنابراین رکود صنعت ساختمان در دی ماه نیز ادامه‌‌‌دار شد. از نکات حائز اهمیت در تفسیر شامخ ساختمان‌‌‌سازی در دی ماه امسال باید به صعود زیرشاخه قیمت خرید مواد اولیه اشاره کرد؛ در این ماه شاخص قیمت مصالح‌(قیمت خرید مواد اولیه) به سطح ۷۶ واحدی صعود کرد که این رقم بیشترین میزان این شاخص پس از خرداد ۱۴۰۲ بود.شاخص قیمت محصولات تولید شده به شکل تعدیل‌نشده فصلی نیز در این ماه به ۶۱.۳۲ رسید؛ این در حالی بود که این شاخص در آذر ماه برابر ۵۶.۸ واحد بود. بنابراین قیمت نهایی تولید ساختمان نیز در دی ماه امسال افزایش یافته است.

اما میزان رشد نرخ مصالح بالاتر از آن بوده و به نظر می‌‌‌رسد که افزایش نرخ مصالح محرک رشد شاخص قیمت تولید نیز بوده است. در عین حال در این ماه شاخص فروش کالا و خدمات به ۴۰.۵۷ واحد رسید؛ اگرچه این شاخص نسبت به آذر ماه بهبودی جزئی داشت؛ اما همچنان این عدد از رکود سنگین حاکم بر معاملات مسکن در کشور حکایت دارد . همچنین زیرشاخه انتظارات در ارتباط با فعالیت‌‌‌های شرکت در ماه آینده نیز به شکل تعدیل نشده فصلی برابر ۵۲.۳۶ واحد اعلام شد؛ این در حالی بود که این شاخص برای آذر ماه برابر ۴۵.۶۳ واحد بود. شاخص انتظارات به شکل تعدیل شده فصلی برای دی اما برابر ۴۷.۵۷ واحد اعلام شد. بنابراین می‌توان اذعان کرد که شاخص انتظارات برای دی ماه مرزی است. بررسی ماهانه شامخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال از آن حکایت دارد که متوسط ۱۰ ماهه این شاخص از ابتدای سال برابر ۴۵.۶ واحد بود؛

این داده بیانگر رکود مستمر حاکم بر بخش ساخت‌‌‌وساز طی این بازه زمانی است. همچنین متوسط شاخص قیمت مصالح ساختمانی در بازه ۱۰ ماهه امسال نیز ۶۹ واحد و متوسط شاخص قیمت تمام شده برابر ۵۹ واحد بود. این در حالی است که متوسط شاخص فروش در بازه ۱۰ ماهه از ابتدای ۱۴۰۳ نیز برابر ۴۲ واحد شده است.
بررسی داده‌های شاخص از ابتدای امسال تا پایان دی ماه از آن حکایت دارد که در سال جاری رشد قیمت مصالح تبدیل به عامل شتاب‌دهنده رشد قیمت مسکن در کشور شده است. البته همچنان ۷۰ درصد قیمت خانه در شهرهای بزرگ متاثر از قیمت زمین است؛ اما در شرایطی که از ابتدای امسال از شتاب رشد قیمت زمین در کشور کاسته شده؛ افزایش مستمر قیمت مصالح ساختمانی به فاکتور اصلی رشد قیمت مسکن تبدیل شده است.

بررسی ها از بازار زمین و مسکن حکایت از آن دارد که نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران کاهشی شده است. درحالی که متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در پاییز امسال برابر ۸۸ میلیون تومان بود؛ هر متر مربع زمین در این زمان با قیمت ۱۶۰ میلیون تومان معامله می‌شد. بنابراین نسبت قیمت زمین به آپارتمان به ۱.۸ رسیده است. این در حالی است که این نسبت در تابستان ۲ بود. این کاهش نتیجه فروکش تورم زمین در سال جاری بوده است.